原状回復工事発注までの流れ




今シーズン一発目の退去

私の所有物件では今回の繁忙期は4件の退去報告があります。

その中の第一陣がこの日曜日にありました。

築36年、1LDK×8戸の木造アパート。

LDKはクッションフロアで、居室は6畳の和室です。

家賃が26000円、共益費3000円で合計29000円と安いからか、和室があっても結構すぐに埋まる物件です。

年配の方よりむしろ若い方が入ってくれます。

このことから、私は「和室の有無」は入居者付けにあまり関係ないと思っています。

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いきなり退去立会い終了の電話

大抵、入居してくれていた方と管理会社との退去立会い(含む精算確認)後、私と管理会社の担当者で原状回復工事の打ち合わせを行うという流れにしています。

今シーズン、管理会社はどこも特に忙しいようで本件の退去日を事前に教えてくれていませんでした。

ですから「今、無事に終わりました」と聞いて「え?今日だったの?」とビックリしましたが、この担当者とは気心知れた仲ですからここは声を荒げません。よくやってくれていますから。

日曜の午後2時頃に掛かってきたこの電話で状況報告を聞いた限りでは、男性の単身者(大学生)にしてはとてもキレイに使ってくれていたとのこと。

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状況報告を電話で受ける

クロスを張り替えたほうがよい箇所が若干あるのと、風呂場の壁にカビがあるのでそれをなんとかしないといけないくらいだそうです。

あとは通常通りハウスクリーニングとエアコンクリーニング。

エアコンが見た目いくらキレイでも、次の入居者から「なにか変なニオイがする」とかクレームがきた時にはっきりとエアコンクリーニングしていますと証拠を見せることができたほうが助かるというのが管理会社の意見です。

ハウスクリーニングも今頃は適当に済ませる業者が増えてきたと耳にします。この業界も人手不足で仕事の質が落ちているのでしょうか。

管理会社お抱えのリフォーム業者の対応可能状況を聞くと、やはりどこも忙しいらしく私の物件に取り掛かるとすれば月末か、もしかしたら4月になるかもしれないとのことでした。

「わかりました。私のほうで手配しますので日程が決まり次第報告します」

と言ってその電話は終わりました。

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「チームメイト」にコンタクトする

すぐに畳(たたみ)屋さんと、懇意にしている工務店の社長に電話です。

どちらも今シーズン最初の私の仕事ですから「久しぶりですねえ。お元気でしたか?」から始まってしばし談笑してから仕事の話に入ります。

畳屋さんは翌日午前10時、工務店は11時半に現地集合のアポを取り付けました。

次の日、10時きっかりに私と畳屋さんが現地到着。

もうこの物件で畳の表替えをお願いするのは7部屋目ですから慣れたものです。

白チョークで各畳の境目に印を付けたり、どこの畳か東西南北の字を裏に書いたりしたあと、軽トラックの荷台に積み込みます。

年齢が60才弱なので、二階の部屋から運び出すのは若干しんどそうですが、それでも時間にしてすべての作業が30分ほどで終了します。

畳屋さんが作業している間に私はセルフリフォームするべき箇所をノートに書き出していきます。コンセント、スイッチの種類と個数、LED電球の種類と個数、水栓ハンドルの種類と個数など。

この畳屋さんは表替えを一枚3000円(税抜き)でやってくれます。6畳ですと税込みで19,440円です。

忙しいそうですが一週間ほどで仕上げると言ってくれました。安いのに搬入時の据え付けまで丁寧な仕事をしてくれます。

そうこうしていると工務店の社長が早めに到着しました。

初めて会う畳屋さんと名刺交換したり談笑したり、年も近い二人は意気投合したような感じです。工務店の社長の実家も畳屋さんとのことで、専門用語が飛び交っていました。

このような良い出会いが生まれるのも、不動産賃貸事業をしていて良かったと思える場面のひとつです。

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工務店との打ち合わせ

畳屋さんが引き上げたあと工務店の社長と原状回復工事の打ち合わせです。

クロスの張り替えはLDKの玄関から台所までの約半分のみ。

レーザー計測器で高さを測ったりしていました。

そのあと、バス、トイレなどを見てもらって「カビ取り剤でキレイにならなければ塗装になります」など言われながら、あとはハウスクリーニングとエアコンクリーニングを含めた見積もりを出してもらうことになりました。

この社長はいつも打ち合わせた夜の7時か8時には私の家にファックスで見積もり回答をくれます。

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そして発注へ

案の定、7時50分にファックスが入りました。

詳細な内訳は割愛させていただきますが、浴室のカビ対策を塗装でいったとして諸経費、消費税込みで約6万3千円です。(冒頭の写真を参照してください)

カビ取り剤でキレイになれば塗装工事分は減額してくれます。

工期は20、21日の二日間。OKです。

すぐに電話で「これでお願いします」と伝えました。

あとは工事終了後に現場を確認して、仕上がり具合に満足できればその場で現金支払いして完了です。

その後、表替えされた畳が搬入されれば入居希望者の内見が可能となります。

管理会社の営業部門スタッフは3月初旬から募集活動をしてくれていますので、あとは優良入居者が入ってくれるのを願うばかりです。

ちなみに、空室対策費(広告費)は礼金一カ月分とオーナー一カ月分を合わせて二か月分としていましたが、仲介不動産屋さんに案内してもらわないと始まらないのでオーナー負担を二か月分にして合計3カ月分に変更しました。

まとめ

いかがでしょうか。

打ち合わせ→見積もり依頼→見積もり回答→発注の一連の流れがほぼ一日で終了します。

気心(きごころ)知れた懇意(こんい)にしている業者さんがいればスムーズにコトが運びます。

また勤め人時代にこのような一連の流れを経験した人にとっては有利な業務内容だと思います。

LEDシーリング照明やLED電球の交換、2バルブ混合栓のハンドルやケレップ交換、風呂場のシャワーヘッド交換などは工務店工事完了後~畳搬入の間に私がセルフリフォームします。

まだ、あと3件の退去があるので工務店とセルフリフォーム、管理会社お抱えの業者さんをうまく使い分けて、できるだけ早く「満室経営」に戻りたいと思います。

終わり

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